Межрегиональный Проектный Институт
«КАМА-ПРОЕКТ»

Контактный телефон:

+7(495)   737-44-37

Продажа
квартир

ЖК «Прибрежный»

Этажность: 17
Количество квартир: 224

ЖК «Президентский»

Этажность: 25
Количество квартир: 192

ЖК «Батарейный»

Этажность: 16
Количество квартир: 345
Обратная связь

Пожалуйста, оставьте свое сообщение:

*

Заполняя форму, Вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Пресс-служба СМИ о нас и наших проектах
Новостройки Подмосковья: инвестиции в недвижимость. Ищем варианты за 3,5 млн рублей для перепродажи и аренды. Лучшее решение: однокомнатная квартира недалеко от железнодорожной станции

23 Октября 2012

www.metrinfo.ru

Москва: или далеко, или долго ждать
Первым делом мы решили прояснить вопрос о том, где можно купить подходящую для наших целей недвижимость. В Москве «старой» (т.е. в привычных нам границах, существовавших до 1 июля нынешнего года) такого рода предложения единичны. Например, напоминает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», 3,5 млн руб. – это как раз минимальный на сегодня бюджет предложения в микрорайоне «Некрасовка-парк», который расположен в районе Некрасовка (ЮВАО). Ну а в целом, конечно, принятая нами за основу сумма для «старой» Москвы маловата.

Даже в Москве «новой» стоимость квартир зачастую превышает 3,5 млн – если говорить о действительно интересных вариантах. С тем, что «новая» Москва если и доступна, то только «впритык» по деньгам, согласились и другие опрошенные нами эксперты. Как отмечает Сергей Канаев, председатель совета директоров ЗАО «Кама-Проект», в ЖК «Новые Ватутинки» можно купить однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м с отделкой за 3,1 млн руб. Однако у этого варианта есть существенный минус: ждать сдачи объекта придется год.


Подмосковье: выбор заметно шире
Куда больший выбор предлагается в новостройках городов Московской области, лежащих вне дорогого запада и юго-запада: за 3,5 млн руб. однушку с отделкой можно купить в Подольске, Щелково, Пушкино, Лыткарино, Лобне, Котельниках, Раменском… «В Железнодорожном однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м можно приобрести в среднем за 2,55 млн руб., в Балашихе квартира такой площади обойдется примерно в 2,7 млн, в новостройке Подольска – 2,9 млн, - говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – В таких перспективных подмосковных городах, как Пушкино и Видное, квартиры обойдутся чуть дороже – средние цены 2,9 и 2,96 млн соответственно. В подмосковном Королеве также можно уложиться в данный бюджет покупки, подходит под этот критерий и Домодедово».

Однушки вне конкуренции
Давно замечено, что представление об «идеальной квартире» в высшей степени субъективно. Если, к примеру, у покупателя большая семья, то ему потребуется трех- или даже четырехкомнатное жилище. Те, кто может позволить себе не ездить каждый день на работу, наверняка выберут квартиру не очень близко от Москвы – воздух чище, а цена ниже.

Однако все эти рассуждения правильны лишь в том случае, когда приобретается квартира для себя. В нашем же случае (планируем сдавать в аренду) надо думать не столько о собственном вкусе, сколько об удовлетворении потребностей среднестатистического нанимателя. Они известны: хорошая транспортная доступность (практика показывает, что ради нее снимающие готовы потерпеть даже железную дорогу под окном), средний этаж.

«Районы с хорошей транспортной доступностью на западе или юго-западе Подмосковья, но там цены довольно высокие, - говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». – Я бы порекомендовал населенные пункты, расположенные по Симферопольскому и Каширскому шоссе – они за МКАД «едут» достаточно хорошо. Правда, ситуация на этих трассах в черте самой Москвы не особо благоприятна, но сейчас на них проводятся ремонтные работы, и, возможно, после реконструкции положение улучшится. Кроме того, квартира должна быть недалеко от железнодорожной станции, чтобы у арендатора была возможность добраться до центра Москвы на электричке». (Подробнее см. отчет об онлайн-конференции «Цены на жилье осенью 2012 года: инфляционный рост или кризисное падение?».)

И, разумеется, квартира должна быть небольшой: спрос на однушки традиционно выше, чем на все прочие. «Для сдачи в аренду наилучшим вариантом будет однокомнатная квартира с отделкой рядом с объектами транспортной и социальной инфраструктуры», - подтверждает этот тезис Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

Обратим внимание на еще одно обстоятельство – о нем мы уже упоминали выше, но вскользь, а надо бы подробнее. Большинство продаваемых сегодня новостроек идут без отделки, а сдавать квартиру в таком виде нельзя: снимающие категорически отказываются обывательствовать среди голого бетона. Так что на приведение недвижимости в пригодное для жизни состояние придется потратить некую сумму. «Вложения в подготовку такой квартиры к сдаче в аренду, включая ремонт и приобретение необходимого минимума мебели, потребуют около 500 тыс. руб., - считает Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест». – Таким образом, бюджет покупки сокращается до 3 млн руб.». Но «убегать» на вторичный рынок эксперт все равно не советует: за «имеющуюся» у нас сумму в ближнем Подмосковье можно приобрести лишь квартиры в старом фонде. Они, как правило, не в очень хорошем состоянии, нуждающиеся как минимум в косметическом ремонте.


Доходность: поможет будущая перепродажа
Казалось бы, вопрос с доходностью предельно прост: берем цену приобретения и ту сумму, которую собираемся выручать от сдачи ее в аренду. Делим второе на первое и получаем доходность в месяц. Помножаем на 12 – и вот вам проценты годовых.

Поэтому посулы некоторых застройщиков в 10-11% годовых отметем как заведомо несерьезные. Элементарная арифметика показывает, что для достижения этих цифр квартира, купленная за 3,5 млн., должна ежемесячно приносить порядка 32 тыс. Нет таких цифр на рынке – столько сегодня стоит «однушка» в Москве, но никак не в области. Не забудем и о том, что рантье из своих доходов должен платить квартплату, налоги, хотя бы иногда делать в сдаваемом жилище ремонт. В общем, как говорили те симпатичные инопланетяне из рекламы какого-то сыра, «это фантастика, сынок!».

Куда более реалистично выглядят цифры, предложенные Василием Фетисовым, коммерческим директором бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Москва». По его мнению, сдать купленную квартиру получится за 20 тыс. руб. в месяц – доходность, соответственно, составит 6,8% годовых. Однако надо учитывать и обязательные траты рантье.

В общем, на вкус автора (в высшей степени субъективный, никому не навязываю), ближе всего к истине точка зрения Сергея Канаева («Кама-Проект»). «Рассмотрим реальную ситуацию, - предлагает он. – Вы купили однокомнатную квартиру с отделкой площадью 37 кв.м. за 3,3 млн. руб. в Новых Ватутинках и собираетесь ее сдавать. Для начала вам придется укомплектовать ее хотя бы минимальным набором мебели. Даже если очень экономить, уложиться менее чем в 100 тыс. руб. не получится. Дальше вам надо определить цену, за которую вы будете сдавать квартиру. Вы потратили на нее 3,4 млн. Чтобы доходность была 10% вам надо сдавать ее за 28 тысяч рублей в месяц, плюс накиньте пару тысяч на квартплату, итого 30 тысяч. Но вот незадача – в соседнем Троицке, городе с уже сложившейся инфраструктурой, квартиры сдаются за 20-23 тысячи в месяц. Итак, вы опускаетесь в цене, скажем, до 24 тыс. руб. Срок окупаемости возрастает до 12 лет. В конечном итоге, до 15 лет он вырастет за счет ремонтов и простоев».

Одним словом, аренда – это 4-5% годовых максимум. Банковский депозит приносит больше. Но, тем не менее, из этого вовсе не вытекает, что автор агитирует против подобных вложений. Просто надо не забывать, что в тот период, пока вы сдаете квартиру, получая за это вроде бы не очень большие деньги, сама недвижимость продолжает дорожать. «К примеру, в нашем проекте «Квартал А101» квартиры по окончанию строительства подорожали порядка на 40% от начала продаж», - напоминают эксперты Инвестиционно-строительной компании «АВГУР ЭСТЕЙТ».


Что посоветуете?
Вероятно, главный вопрос – конкретные рекомендации покупателям (они же инвесторы). Опрошенные нами специалисты рынка назвали множество адресов, из чего можно заключить, что выбор на рынке действительно есть. В частности, Светлана Кондачкова, управляющий партнер Urban Realty, предлагает обратить внимание на Люберцы, где на проспекте Гагарина завершается строительство 25-этажного здания серии КОПЭ-Парус. Другая интересная новостройка – в микрорайоне Восточный Звенигорода, где за 3,5 млн. руб. можно купить даже двухкомнатную квартиру.

Юрий Цветинский, заместитель генерального директора по государственным целевым программам и инвестициям ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал», рекомендует потенциальным покупателям обратить внимание на ЖК «Гусарская баллада», расположенный в Одинцовском районе. Суммы в 3,5 млн. руб., отмечает эксперт, здесь достаточно для приобретения хорошей однокомнатной квартируы - 44 кв. м, не считая площади балкона.

Квартиры по цене до 3,5 млн. руб. предлагаются в новом строящемся квартале «Краски жизни» в городе Видное, - говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век». Объект, расположенный в 5 км от МКАД, является частью миниполиса Радужный. К примеру, квартира площадью 36,1 кв.м на 4-м этаже 17-этажного дома, продается по цене 2,67 млн. руб., а в 40,2 кв. м – 2,95 млн.

Василий Фетисов («ЛСР. Недвижимость – Москва») советует обратить внимание на малоэтажный ЖК «Новое Нахабино», где за 3,5 млн. руб. еще можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 40-44 кв.м с полностью готовой чистовой отделкой комфорт-класса. Как отмечает эксперт, на квартиры в этом ЖК уже есть спрос со стороны арендаторов, так что подыскать будущих жильцов можно уже сегодня, и с первого месяца после получения ключей брать арендную плату.

Квартиры стоимостью 3,2 млн. руб. имеются в продаже в 16 и 28 корпусах в ЖК «Путилково», расположенного всего в 1 км от МКАД, - говорит Артем Ржавский («Азбука Жилья»). По его словам, данный объект находится сейчас на низкой стадии строительной готовности (фундаментные работы), но это обстоятельство лишь прибавляет данному предложению инвестиционную привлекательность. А по цене в 3,1 млн. руб. есть предложения в ЖК «Брехово», который уже построен.

Мнения экспертов

Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ – Недвижимость»
Покупать квартиру для ее дальнейшей сдачи в аренду невыгодно. Владелец квартиры будет годами отбивать вложенные в нее деньги. Покупка квартиры на начальном этапе строительства, когда цены на квартиры минимальны, позволит в дальнейшем (на завершающем этапе строительства или после введения объекта в эксплуатацию) перепродать ее по большей стоимости.

Перед покупателем, располагающим суммой в 3,5 млн. руб., открывается широкий выбор предложений на первичном рынке недвижимости, как Московской области, так и Новой Москвы.

В ближайшем Подмосковье, в городе Мытищи, продаются квартиры в ЖК «Академик», достроить который планируется до конца текущего года. В этом комплексе стоимость однокомнатных квартир без отделки площадью от 42,09 до 52,94 кв. м варьируется от 3,4 до 4,2 млн. руб.


Евгений Штраух, генеральный директор Galaxy Group:
2012 год совершенно четко показал, что жилищное строительство переориентируется на Подмосковье. Туда же перетекает платежеспособный спрос. Наиболее привлекательны для получения дохода от аренды и возврата на инвестиции однокомнатные квартиры, расположенные в новых домах в Московской области (в Новой Москве стоимость жилья все же несколько выше Подмосковья).

Покупать квартиру в Подмосковье даже с привлечением заемных средств гораздо выгоднее, чем в замкадных районах Москвы. Ипотека стоит дешевле ввиду более короткого периода кредитования, а первый взнос будет меньше по причине меньшей стоимости квартир. Большинство крупных банков предлагает кредитные программы солидным застройщикам. Так, например, в Бутово-Парк при стоимости квартиры в 3,3-3,5 млн. руб. первоначальный взнос при определенных условиях может составить 700 тыс. руб., что сопоставимо со стоимостью автомобиля. Что лучше – машина, которая устареет через несколько лет, или собственное жилье в перспективном районе, которое станет постоянно дорожающим активом семьи?
Читать полностью: http://www.metrinfo.ru/articles/105002.html